法國的房地產市場與台灣有所不同，涉及許多法律和行政手續。在買房投資的過程中，我們通常需要與三種關鍵專業人士合作：房地產經理人（Agent Immobilier）、貸款經紀人（Courtier）、和公證人（Notaire）。底下將深入介紹他們各自的角色跟責任。

房地產經理人（Agent Immobilier）

「房地產」在法國是受法律規範的職業，需要持有「執業證」（carte professionnelle） 才能夠開業經營。大部分民眾日常遇到的基本上都是「Agent commercial （房地產業務員）」，他們本身沒有執業證，而是受雇於房仲公司（公司持有執業證），代表公司處理房地產業務。

房仲公司的工作範疇，主要在 ：市場評估、房產廣告、協商交易與提供相關法律及行政「協助」，某些也可以提供後續租貸管理。在法國買賣房產的法律程序主要是由「公證人（Notaire）」負責（請見後續介紹），房仲公司只是提供相關文件處理，所以在法國有些賣家傾向「自售物件」，而不透過房仲公司，這樣一來賣屋交易價格便不包含仲介費用，對買家相對有利，但缺點是因為賣家通常不是專業人員，對物件價格往往有「高估」的情況。

法國房仲買賣的「仲介費用」是受政府規範的，依房價不同大部分介在房價5-7%之間，法律規定房仲公司的店面都需要標示收費標準。大部分的仲介費用是由「賣家完全負擔」，房仲廣告上就會寫出例如：300 000 € FAI（Frais d’Agence Inclus），也就是這個物件的售價已包含房仲公司的仲介費用。

有些房仲業者（如「傑克櫻桃」本人公司）只提供「尋房委託」的服務，根據買家需求跟喜好，搜尋並篩選合適物件，並安排後續參觀等服務。優勢是涉及的房源不會受單一房仲公司限制，可以量身訂製需求，提供更多更廣的最優化物件選擇。「尋房委託」的服務費並沒有法定上限，通常在房價2-5%左右，由「買方」支付，且只有在成功買房之後收取。這部分細節在簽訂委任合約時都會清晰標示。

貸款經紀人（Courtier）

「貸款經紀人」主要協助買家尋找合適的「貸款方案」，他們通常與各個銀行都有合作，協助買家評估並確認不同銀行貸款條款跟利率。貸款經紀人的服務費用可以是由買家（借款人）負擔，也可能是由貸款機構（銀行）負擔。

手續費用通常是房價的1-1.5%上下，也有些貸款經紀公司是採一次性付費，目前市場行情大概是在2000-2500歐之間。有些貸款經紀人跟銀行有不同協議，也有可能兩邊都收費（也就是借款人付費，銀行也提供回扣優惠）。

大部分的貸款經紀的服務都是在「確認取得貸款後」支付，借款人應在選擇貸款經紀人之前，仔細了解其收費標準及服務條款，並確保該服務費用符合自身的需求與預算。

傑克櫻桃自己購屋的經驗，如果是單純的購買自住房產，可以聯繫幾家熟識的銀行，跟行員分別進行貸款試算，進而選擇合適的貸款方案，並不須特別透過貸款經紀人。貸款經紀人的服務較適合那些「不想自己花時間比較選擇」，或是本身已有貸款需要抵押做二貸、想要貸款做物件投資⋯⋯等特殊情況，貸款經紀人因為與不同銀行有合作協議，可以協助文件準備，並與銀行協商，增加取得貸款的機率。

公證人（Notaire）

法國的notaire是國家授權的公職人員，受司法部規範，可以起草法律文件，確認文件合法性與公平性，是絕對中立的第三方。工作範圍包含房地產交易、繼承與遺屬及其他法律文件的簽訂公證。

公證人的費用包含「法定費用」跟「公證人服務費」，法定費用主要是政府收取的稅款跟物件登記費用，通常是房價7-8%之間，新建屋的法定費用較低，通常是房價的2-3%（相關登記費及稅款較低的緣故）。這部分的費用是政府公定的，不可議價。公證人服務費主要包含文書跟文件處理（檢查房產所有權、土地註冊等相關確認）費用，這部分在辦事處門口都有公告收費標準。

買賣房產時的公證人費用是由「買方」負責的。如果買賣雙方各找一位公證人，這個費用後續就是由兩位公證人平分，對買家沒有影響。因為公證人在法國是絕對中立的第三方，職責是確保文件與交易的合法性，他們不是律師，不會特別為一方辯護。

傑克櫻桃實際遇過的情況，普通房產買賣通常雙方共用一位公證人即可，也可以避免兩位公證人時間敲不定，耽誤簽約進度。如果沒有自己熟悉的公證人，可以委託房仲建議、熟悉也常合作的公證人公司。

會選擇委託兩位公證人的情況，通常是遇到交易的物件涉及複雜的遺產繼承、財產分割時，買賣雙方會傾向聯繫自己（或家族）習慣的公證人，確保雙方都獲得更具體的說明與協助。這部分就是由買家根據需求自行考量。

在買賣房產的時候，公證人的職責有一部分在於確認房產合法、產權土地登記等等。基本的產權、面積、屋況（能源、白蟻或石棉、天然災害⋯⋯）、房價，訂金，附加條件（conditions suspensives），這些公證人都會預先確認，簽署前也會提供買家閱讀確認，簽署compromis時也會每頁、每項與雙方一起確認。

會建議買家簽署時特別注意的是conditions suspensives條件，要明列出希望貸款的金額利率跟期限，如果沒有符合，買家可以終止合約。以2024下半年的例子來說，目前利率大概在3-3.5趴左右，簽署時的附加條件可能比方就是：銀行提供的利率如果超過3.6趴，就視同貸款失敗。詳細的條件可以跟公證人討論，也可以跟貸款經理人討論。如果買的是公寓，也要特別注意一下règlement de copropriété，管理費跟未來是否有維修計畫，這些都會是額外的成本。

屋況檢查部分，法國的法律已經規定賣家在簽署compromis 之前要委託專業機構完成屋況診斷報告，包含能源、鉛石綿白蟻、電氣污水天然災害等。這些公證人簽署文件時都會一一確認。基本上不需要特別找專人另外進行。

除非是有物件年久失修，買家有翻修計畫，要先查看房屋結構，是否地基下沉，看屋頂或是排水系統情況，這部分不在法定診斷範圍內，可以自行額外找專人檢測。