在法國買房一直以來都被視為困難重重，
除了語言隔閡之外，繁雜的法規條例也時常讓人望之卻步。
傑克櫻桃於2022年底完成法國正規「房仲經理人」學程，
這兩年憑藉「法國法定翻譯」身份也實際參與近十次房屋買賣簽約程序，
這篇文章期許手把手為你介紹在法國置產的完整程序，
以及數個基本需要注意的重點：
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以何種方式持有房產：獨自購屋、與伴侶或是公司形式差別 ？
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需要多少資金跟預算：在法國買房會衍生的費用
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一次看懂從確認到簽約、交屋的所有程序
以何種方式持有房產？
大部分我接觸過的客戶都是以「配偶關係」進行購屋置產，少數幾位單身媽媽獨力購屋。單獨購屋相對單純，自己買的房子百分之百屬於自己，多人一起購屋的好處就是資金較多，可以選擇的房型種類更多。若是想跟配偶或伴侶（無論有無婚姻關係）、父母手足或是朋友一起購屋，最常見的方式有兩種：
L’indivision （共同持有）：
當有兩人以上希望一起置產時，房產為大家「共有」，但根據每人所投入的不同資金比利，分配到「不同比例」的資產，可能是 50/50、30/70 或是 40/60，當然房產衍生的相關稅務支出也是按照該比例分攤。若需要貸款，也可以各自分開獨立申請自己部分所需的資金。
這個持有方式的優點是：簡單方便無其他衍生費用（與底下 SCI 相比）。主要的缺點，應該就是「人」了，雖然持有比例不同，但因為房產是「共有」，所有的決定跟選擇都需要所有持有人的「一致同意」，而且因為是「共有」，若其他持有人經濟陷入困境，無法償還貸款稅務或其他與房產有關的支出，那麼這部分的債務也是需要大家按比例分攤。
若其中一位持有人過世，那他所持有的部分就是由該持有人的「法定繼承人」繼承，除非在簽約當下已先預設其他可能。
La SCI (Société Civile Immobilière) 民事物業公司：
既然是個「公司(Société)」形式，其規範跟其他公司種類一樣（會有Kbis也會有一個SIREN號碼），比方說：須由兩人以上成員組成（可以是夫妻、可以是未成年小孩跟其監護人），年限最長為99年，由創立的成員決定公司走向跟所有事務，成員按照自己投資的資金享有相對比例的配額，而房產本身則為這個公司所持有。
以這個公司形式購屋的好處，首先就是 frais de notaire（公證費用：包含了交給政府的相關稅收及公證人手續費用）只需 3 %，而非普通的 7-8 %，也就是相關的手續費較便宜。一般大眾選擇這個方式其中一個原因，是在未來做資產轉移時，可以享受較低廉的稅率，比方說父母親可以利用這個方式，以捐贈的方式每15年轉讓 100 000 € 給子女，以避免未來龐大的遺產稅。
Le démembrement croisé, La tontine…..
除了上述提到兩種最常見的形式之外，還有其他兩種方式可以選擇，這些種類各有利弊，需要按照自身情況跟未來規劃來詳加考量，建議可以諮詢專業的房仲經理人做更仔細的評估。
Viager 又是什麼？
Viager 這個銷售方式主要根基於「賣家的健康」！
購房時，買家（débit rentier）向賣家（crédit rentier）先支付房產總值的其中一部分費用（稱為「bouquet」），之後再以定期匯款（rente）的方式支付給賣家，直到賣家過世。
Viager 可以是空房（比較罕見），那麼買家就可以直接入住或是直接將房產出租，當然這種情況下的Rente金額會較高。比較常見的 Viager 是賣家還住在裡頭的情況，也就是說買家需要賣家過世後才能搬進或使用房產。如果賣家是一對夫妻（Viager sur deux têtes），其中一位過世後，另一位可以繼續收取全額的Rente。需要兩位賣家都過世了，房產才會真正屬於買家所有。
Viager 一般來說被視為投資報酬率相當高的方式，通常可以達到5-8%，但實際操作上會有許多法規的限制，也是建議尋找專業人士做審慎的評估。
購屋需要多少資金跟預算？
購買房產會需要的費用，大致為以下五項：
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房產本身價格
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房仲費用及手續費
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公證人費用及保證金 (Frais de notaires et de garantie)
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貸款手續費 (Frais de dossier de prêt)
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工程、整修及軟裝費用
貸款金額？
一般市井小民通常很難一次付清房產，會需要借助銀行貸款。根據貸款人背景不同，法國銀行一般可以提供到「房產本身價格＋10%」的貸款金額，也就是將公證人費用部分也一起包含進貸款金額。
房屋買賣資金部分簡單來說是由：「自備款＋銀行貸款」兩個方式來進行。自備款越高，需要貸款的金額相對降低，但也需要考量到自備款付清後身邊還有多少可用的金額。
一般來說，會建議準備的自備款最少需要足夠到負擔「公證人費用及保證金」，也就是約 10% 左右，某些銀行貸款放款的條件會要求到 20%，一般建議身邊可運用的資金至少達到貸款金額的30%，才能確保貸款後身邊還有足夠的資金應變日常不時之需。
我們可以貸到的款項金額，通常是由自備款跟收入比例或負債比（le taux d’endettement）來計算。一般來說，負債比通常為收入的 25%，收入高一點的族群可以達到 30-40%，銀行也會衡量繳完房貸剩下的金額是否足夠維持基本生活，通常一人每月維生需要的基本金額為 800-1000€。
可以貸款的金額也受到貸款年限影響：10, 15 還是 20 年？這期間有沒有其他生活上的變化需要資金資配：小孩學業？退休計畫？等。底下介紹幾個「房屋貸款」的基本重點。
房產貸款的費用
要計算房貸費用，有兩個數據我們必須要先理解：Taux nominal 及 Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Taux Nominal 貸款利率
貸款利率是用來計算貸款的利息，這個利率由各個不同信貸機構自行決定，會隨時間及市場流通操作而改變，也因此每個信貸機構的利率都不大一樣。
簡單的例子：我們跟銀行借了1000€，為期一年，銀行借貸利率5%，也就是說這個貸款的利息一年後是50€，那麼也就是在年底我們必須要償還1050€（1000€+50€利息）
Taux Annuel Effectif Global （TAEG）
TAEG是一個指標，以「%」方式出現，包含了房貸簽訂後「所有」會衍生的費用：利息、手續費、保險、保證金費用⋯⋯。也就是包含了貸款後所有需要付出的金額。這個指標在所有貸款的合約中都會出現，可以作為貸款者選擇信貸單位的指標。
簡單的例子：我們跟銀行借了20 000€，為期一年，銀行借貸利率5%，貸款衍生的費用（保險、手續費⋯⋯）為2000€。那麼到年底我們所需要償還的費用則為：20 000 € + 1 000 € + 2 000€ = 23 000€
TAEG則為 3 000（所有衍生利息及費用） / 20 000 = 15 %
借貸期超過一年的話計算又有差異，這邊提供另一個房仲貸款案例做參考：
貸款金額為 200 000€，年限為17年，Taux nominal為 2%，貸款抵押保證費用frais d’hypothèque 2 000€，貸款保險費10 000€，銀行手續費 1 000€，其他相關手續費 frais d’intermédiation 1500€。每月償還1206.29€，為期204個月（17年）。
TAEG為 2.844 %
也就是說，借了200 000€ ，最後需要償還的金額為 246 083.16€ (1206,29€ x 204)
（案例出處：「Réussir un crédit immobilier」, Laurent DENIS, Franel ÉDITION, page 13）
房貸是一門大學問，有許多細節眉角可以討論，未來傑克櫻桃會再寫另一篇文章來做介紹：（「第一次在法國貸款就上手」）
房子找好了，貸款也有概念了，接下來讓我們來看看在法國從「簽約」到「交屋」需要哪些流程！
買房簽約流程
原則上買房簽約通常都有兩個基本程序：Avant contrat （正式合約前的合約，暫稱為「前合約」）＋ Notaire（公證人處簽署的正式買賣合約）。
大方向是這樣，不過不同的房產組合下，這兩份合約會有不同的名稱樣貌，比方說：房產為 Appartement（公寓）或 Maison （獨棟建築，通常會有自己的花園或空地）、房產為 Neuf（新建案、新成屋或預售屋）或是 Ancien （舊建案、中古屋或已經過一次轉手買賣的房產）。
一般最常見的房產交易通常是「中古房公寓」，程序基本就是 Avant contrat （有三種不同形式）+ Notaire 簽最終正式合約 （Acte authentique de vente）。
若為「新建案公寓」，一樣會有一份Avant contrat ，這邊叫做 Contrat de réservation（預約合約，在某些建物背景下非必要），後續再簽 VEFA（Vente en état futur d’achèvement），一般也叫 Achat sur plan。
若為「中古獨棟 Maison」，程序跟舊公寓買賣一樣：Avant Contrat + Acte authentique de vente。
若是「獨棟 Maison 新建案」，會牽涉到土地買賣跟工程建築，要簽署的是 CCMI （Contrat de construction de maison individuelle），程序與其他房產買賣不同，這篇文章暫不著墨。
以下我們針對「舊公寓買賣」來實際分析整體程序！
法國房產買賣，原則上都會需要兩個程序的簽約：Avant Contrat + Notaire
三種Avant contrat 的形式
舊房產買賣中，大家最常聽到的前合約通常是「Compromis de Vente」，本名是 「Promesse synallagmatique de Vente」，是一種有「雙向約束力」的前合約。除此之外，還有其他兩種「單向」協議：出售承諾與購買承諾
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Promesse de vente （出售承諾）
Promesse（承諾） 的特性是這些合約都是單向的 （unilatéral） ，只規範「賣家」或「買家」其中一方。在這個出售承諾中，賣家（promettant）作出承諾將房產保留給買家當事人（bénéficiaire），在約定的期限內都不會賣給其他人。簽署時買家需支付5-10% 房價作為保證金（稱為「séquestre」）（確認購買後可以從房價扣除），承諾簽署後一樣有10天的後悔期。超過十天之後，若買家放棄購買，則保證金歸賣家所有。這個承諾的優點是，買家可以確認物件在某一段時間為自己所保留，可以安心地尋找資金來源。
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Promesse d’Achat（購買承諾）
當我們看到喜歡的物件時，通常會先請房仲人員向賣家出價（Faire offre ou proposition），表達我方購買的意願，這個出價可以是口頭上的或是書面上。
口頭上的出價對雙方沒有約束力，賣家可以將房子賣給別人。書面上的承諾對買家則有約束力，若賣家同意，則買家一定會下單購買。不過書面上的承諾對賣家依舊沒有約束力，賣家若拒絕這個價格，則買家要不重新出價，要不就是放棄購買。
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Compromis de Vente（銷售協議）
一般最常見的「前合約」是 Compromis（雙向銷售協議），雙向的合約對買賣兩方都有約束力。也就是說，買賣雙方都有「出售」跟「購買」的意願，只是暫候某些相關程序的完成（例如確認貸款或資金）。
Compromis 簽署之後，賣家確認要賣，買家確認要買。一方毀約都需要支付對方賠償金（協議中的 Clause Pénale會確認其中一方毀約時的賠償方式），通常是房價的 10% 金額。簽署時買家通常需要提出房價 5-10% 的金額作為保證金。
對買家來說，協議裡最重要的部分是「Clauses Suspensives（中止條款）」，標示在哪些情況下協議無法成立。若這些條件無法被滿足，則協議直接失效，買家無任何過失。最常見的 Clause suspensive 有以下幾種：
- 取得房貸：買家有60天的時間取得銀行確認房貸核准，若買家可以證明房貸被拒絕，則此協議便失效。
- 賣出前住宅：若買家還有舊房要賣，也不想重新申請房貸，則可以在協議中加入這項：舊房賣出了才能買新房。期限通常是六個月。
- 取得行政授權：例如營建許可證，通常是在土地買賣，或是物業變更（商店改住宅）時需要。若被政府拒絕營建許可，則協議也失效。
- 屋況診斷（Présentation de diagnostics）需合格：賣家需提供完成且合格的屋況診斷，通常是針對白蟻、石棉（或其他有毒建材）、電力及能源診斷 DPE (diagnostic de performance énergétique)
- 確認地役權（servitude）：買家若發現房產有地役權的問題，可取消協議。簡單來說，例如：需要經過別人住家才能進入自己房產，或是別人需要經過自己土地才能回家。
- 某些工程：買家可以要求（但非必要）賣家完成某些工程後才購屋，例如拆如某些違建，或是重整電表之類。這部分由買賣雙方去協商。
簽署過程
協議簽署可以由買賣雙方單獨進行，或與房仲經理人一同簽署，最安全保險也最常見的情況是：到 Notaire公證人辦公室進行，因為公證人會一一確認所有法規的文件是否齊全跟合格。
簽署協議的時機，通常是買賣雙方已經達成基本的共識，程序是先要跟 Notaire 定約會，通常會需要幾週時間，這些時間也方便雙方準備所需的文件（屋況診斷或房貸初步申請）。
簽署協議時通常是由賣家提供自己的Notaire公證人，當然買家也可以要求自己信任的Notaire，兩位公職人員就是協力完成整個簽署過程。傑克櫻桃自己也遇過賣方由自己的房仲經理人代表，本人並未出席。
買賣協議的後悔期：法律規定是10天，也可依買賣雙方意願做變更。協議簽署後，買家會收到掛號寄送的證明文件，收到文件起算十天內，無需任何理由可以取消本協議。（不過實際操作來看，會有意願簽署 Compromis，通常是不會用到這十天的後悔期）
還有一點常常被忽略：「Loi CARREZ」，專業的房仲經理人會提醒買方確認。
買賣協議上需要明確標示房產所有的面積，高度低於180公分的部分不能計算進房產面積裡，在共同住宅（bien en copropriété）裡，這個標示是必須的。若買方後續發現住宅面積比標記的低於 5% 以上，則可以要求減價。
買屋賣屋，都建議尋找專業的房仲經理人（Agent Immobilier）喔！
完成 Compromis 簽署之後，一般情況就是買家開始確認房貸的簽發。通常的情況下在簽署 compromis前，買家已經先聯繫過不同的信貸機構，可能也取得某些機構的 Accord de principe 初步同意貸款的文件，不過本文件只作參考用本身無任何約束效力。
協議簽署後，便要正式向銀行申請貸款，一切順利時銀行會提出 Offre de prêt（貸款提議），買家收到提議隔天起有10天法律規定「必要」的考慮期，也就是收到提議隔天起算第11天才能接受 offre、簽署並寄回文件。Offre的效期通常是30天，買家簽署後，這個貸款放款合約有四個月效期，也就是在這四個月內，買家可以要求將銀行將資金匯給 Notaire。
從簽署「買賣協議（Compromis）」到簽署最終的「購屋合約（Acte authentique de Vente）」，通常需要三個月的時間。若買賣雙方有共識，這個時間也可以拉長。最終合約的簽署相對迅速，因為需要確認的部分已經在Compromis簽署時都確認過了。
簽署完成當下便可拿到新房的鑰匙，正式成為屋主。Notaire會先提供兩份物業證明 Attestation，一份有房價一份沒有房價，有這個文件就可以向相關單位證明自己是屋主。正式的 titre de propriété 後續才會簽收，以2022年法國南部這邊的情況，大約是 6-12 個月內可以拿到。
以上是簡短大致買賣房產程序的初步分享，整體過程有許多細節跟眉角無法在一篇文章內詳盡說明，唯一的建議就是，信任專業，並審慎選擇合格合法的房仲經理人，不僅可以維護自身權利，也可避免不必要的勞心勞力。
傑克櫻桃於2022年底完成法國正規房仲經理人（Bachelor Agent Immobilie）學成考試合格，2023年取得執照，若有購屋買房的需求，現在就聯繫傑克櫻桃！