第一次在法國買房,就上手!

第一次在法國買房,就上手!

在法國買房一直以來都被視為困難重重,

除了語言隔閡之外,繁雜的法規條例也時常讓人望之卻步。

傑克櫻桃於2022年底完成法國正規「房仲經理人」學程,

這兩年憑藉「法國法定翻譯」身份也實際參與近十次房屋買賣簽約程序,

這篇文章期許手把手為你介紹在法國置產的完整程序,

以及數個基本需要注意的重點:

  • 以何種方式持有房產:獨自購屋、與伴侶或是公司形式購屋的差別 ?
  • 需要多少資金跟預算:在法國買房會衍生的費用
  • 一次看懂從確認到簽約、交屋的所有程序

以何種方式持有房產?

大部分我接觸過的客戶都是以「配偶關係」進行購屋置產,少數幾位單身媽媽獨力購屋。單獨購屋相對單純,自己買的房子百分之百屬於自己,多人一起購屋的好處就是資金較多,可以選擇的房型種類更多。若是想跟配偶或伴侶(無論有無婚姻關係)、父母手足或是朋友一起購屋,最常見的方式有兩種:

L’indivision (共同持有):

當有兩人以上希望一起置產時,房產為大家「共有」,但根據每人所投入的不同資金比利,分配到「不同比例」的資產,可能是 50/50、30/70 或是 40/60,當然房產衍生的相關稅務支出也是按照該比例分攤。若需要貸款,也可以各自分開獨立申請自己部分所需的資金。

這個持有方式的優點是:簡單方便無其他衍生費用(與底下 SCI 相比)。主要的缺點,應該就是「人」了,雖然持有比例不同,但因為房產是「共有」,所有的決定跟選擇都需要所有持有人的「一致同意」,而且因為是「共有」,若其他持有人經濟陷入困境,無法償還貸款稅務或其他與房產有關的支出,那麼這部分的債務也是需要大家按比例分攤。

若其中一位持有人過世,那他所持有的部分就是由該持有人的「法定繼承人」繼承,除非在簽約當下已先預設其他可能。

La SCI (Société Civile Immobilière) 民事物業公司:

既然是個「公司(Société)」形式,其規範跟其他公司種類一樣(會有Kbis也會有一個SIREN號碼),比方說:須由兩人以上成員組成(可以是夫妻、可以是未成年小孩跟其監護人),年限最長為99年,由創立的成員決定公司走向跟所有事務,成員按照自己投資的資金享有相對比例的配額,而房產本身則為這個公司所持有。

以這個公司形式購屋的好處,首先就是 frais de notaire(公證費用:包含了交給政府的相關稅收及公證人手續費用)只需 3 %,而非普通的 7-8 %,也就是相關的手續費較便宜。一般大眾選擇這個方式其中一個原因,是在未來做資產轉移時,可以享受較低廉的稅率,比方說父母親可以利用這個方式,以捐贈的方式每15年轉讓 100 000 € 給子女,以避免未來龐大的遺產稅。

Le démembrement croisé, La tontine…..

除了上述提到兩種最常見的形式之外,還有其他兩種方式可以選擇,這些種類各有利弊,需要按照自身情況跟未來規劃來詳加考量,建議可以諮詢專業的房仲經理人做更仔細的評估。

Viager 又是什麼?

Viager 這個銷售方式主要根基於「賣家的健康」!

購房時,買家(débit rentier)向賣家(crédit rentier)先支付房產總值的其中一部分費用(稱為「bouquet」),之後再以定期匯款(rente)的方式支付給賣家,直到賣家過世。

Viager 可以是空房(比較罕見),那麼買家就可以直接入住或是直接將房產出租,當然這種情況下的Rente金額會較高。比較常見的 Viager 是賣家還住在裡頭的情況,也就是說買家需要賣家過世後才能搬進或使用房產。如果賣家是一對夫妻(Viager sur deux têtes),其中一位過世後,另一位可以繼續收取全額的Rente。需要兩位賣家都過世了,房產才會真正屬於買家所有。

Viager 一般來說被視為投資報酬率相當高的方式,通常可以達到5-8%,但實際操作上會有許多法規的限制,也是建議尋找專業人士做審慎的評估。


購屋需要多少資金跟預算?

購買房產會需要的費用,大致為以下五項:

  1. 房產本身價格
  2. 房仲費用及手續費
  3. 公證人費用及保證金 (Frais de notaires et de garantie)
  4. 貸款手續費 (Frais de dossier de prêt)
  5. 工程、整修及軟裝費用

貸款金額?

一般市井小民通常很難一次付清房產,會需要借助銀行貸款。根據貸款人背景不同,法國銀行一般可以提供到「房產本身價格+10%」的貸款金額,也就是將公證人費用部分也一起包含進貸款金額。

房屋買賣資金部分簡單來說是由:「自備款+銀行貸款」兩個方式來進行。自備款越高,需要貸款的金額相對降低,但也需要考量到自備款付清後身邊還有多少可用的金額。

一般來說,會建議準備的自備款最少需要足夠到負擔「公證人費用及保證金」,也就是約 10% 左右,某些銀行貸款放款的條件會要求到 20%,一般建議身邊可運用的資金至少達到貸款金額的30%,才能確保貸款後身邊還有足夠的資金應變日常不時之需。

我們可以貸到的款項金額,通常是由自備款跟收入比例或負債比(le taux d’endettement)來計算。一般來說,負債比通常為收入的 25%,收入高一點的族群可以達到 30-40%,銀行也會衡量繳完房貸剩下的金額是否足夠維持基本生活,通常一人每月維生需要的基本金額為 800-1000€。

可以貸款的金額也受到貸款年限影響:10, 15 還是 20 年?這期間有沒有其他生活上的變化需要資金資配:小孩學業?退休計畫?等。底下介紹幾個「房屋貸款」的基本重點。

房產貸款的費用

要計算房貸費用,有兩個數據我們必須要先理解:Taux nominalTaux Annuel Effectif Global (TAEG)


Taux Nominal 貸款利率

貸款利率是用來計算貸款的利息,這個利率由各個不同信貸機構自行決定,會隨時間及市場流通操作而改變,也因此每個信貸機構的利率都不大一樣。

簡單的例子:我們跟銀行借了1000€,為期一年,銀行借貸利率5%,也就是說這個貸款的利息一年後是50€,那麼也就是在年底我們必須要償還1050€(1000€+50€利息)


Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

TAEG是一個指標,以「%」方式出現,包含了房貸簽訂後「所有」會衍生的費用:利息、手續費、保險、保證金費用⋯⋯。也就是包含了貸款後所有需要付出的金額。這個指標在所有貸款的合約中都會出現,可以作為貸款者選擇信貸單位的指標。

簡單的例子:我們跟銀行借了20 000€,為期一年,銀行借貸利率5%,貸款衍生的費用(保險、手續費⋯⋯)為2000€。那麼到年底我們所需要償還的費用則為:20 000 € + 1 000 € + 2 000€ = 23 000€

TAEG則為 3 000(所有衍生利息及費用) / 20 000 = 15 %


借貸期超過一年的話計算又有差異,這邊提供另一個房仲貸款案例做參考:

貸款金額為 200 000€,年限為17年,Taux nominal為 2%,貸款抵押保證費用frais d’hypothèque 2 000€,貸款保險費10 000€,銀行手續費 1 000€,其他相關手續費 frais d’intermédiation 1500€。每月償還1206.29€,為期204個月(17年)。

TAEG為 2.844 %

也就是說,借了200 000€ ,最後需要償還的金額為 246 083.16€ (1206,29€ x 204)

(案例出處:「Réussir un crédit immobilier」, Laurent DENIS, Franel ÉDITION, page 13)


房貸是一門大學問,有許多細節眉角可以討論,

未來傑克櫻桃會再寫另一篇文章來做介紹

(「第一次在法國貸款就上手」)

房子找好了,貸款也有概念了,

接下來讓我們來看看在法國從「簽約」到「交屋」需要哪些流程!

買房簽約流程

原則上買房簽約通常都有兩個基本程序:Avant contrat (正式合約前的合約,暫稱為「前合約」)+ Notaire(公證人處簽署的正式買賣合約)。

大方向是這樣,不過不同的房產組合下,這兩份合約會有不同的名稱樣貌,比方說:房產為 Appartement(公寓)或 Maison (獨棟建築,通常會有自己的花園或空地)、房產為 Neuf(新建案、新成屋或預售屋)或是 Ancien (舊建案、中古屋或已經過一次轉手買賣的房產)。


一般最常見的房產交易通常是「中古房公寓」,程序基本就是 Avant contrat (有三種不同形式)+ Notaire 簽最終正式合約 (Acte authentique de vente)。

若為「新建案公寓」,一樣會有一份Avant contrat ,這邊叫做 Contrat de réservation(預約合約,在某些建物背景下非必要),後續再簽 VEFA(Vente en état futur d’achèvement),一般也叫 Achat sur plan。

若為「中古獨棟 Maison」,程序跟舊公寓買賣一樣:Avant Contrat + Acte authentique de vente。

若是「獨棟 Maison 新建案」,會牽涉到土地買賣跟工程建築,要簽署的是 CCMI (Contrat de construction de maison individuelle),程序與其他房產買賣不同,這篇文章暫不著墨。

以下我們針對「舊公寓買賣」來實際分析整體程序!

法國房產買賣,原則上都會需要兩個程序的簽約:Avant Contrat + Notaire

三種Avant contrat 的形式

舊房產買賣中,大家最常聽到的前合約通常是「Compromis de Vente」,本名是 「Promesse synallagmatique de Vente」,是一種有「雙向約束力」的前合約。除此之外,還有其他兩種「單向」協議:出售承諾與購買承諾

  • Promesse de vente (出售承諾)

Promesse(承諾) 的特性是這些合約都是單向的 (unilatéral) ,只規範「賣家」或「買家」其中一方。在這個出售承諾中,賣家(promettant)作出承諾將房產保留給買家當事人(bénéficiaire),在約定的期限內都不會賣給其他人。簽署時買家需支付5-10% 房價作為保證金(稱為「séquestre」)(確認購買後可以從房價扣除),承諾簽署後一樣有10天的後悔期。超過十天之後,若買家放棄購買,則保證金歸賣家所有。這個承諾的優點是,買家可以確認物件在某一段時間為自己所保留,可以安心地尋找資金來源。

  • Promesse d’Achat(購買承諾)

當我們看到喜歡的物件時,通常會先請房仲人員向賣家出價(Faire offre ou proposition),表達我方購買的意願,這個出價可以是口頭上的或是書面上。

口頭上的出價對雙方沒有約束力,賣家可以將房子賣給別人。書面上的承諾對買家則有約束力,若賣家同意,則買家一定會下單購買。不過書面上的承諾對賣家依舊沒有約束力,賣家若拒絕這個價格,則買家要不重新出價,要不就是放棄購買。

  • Compromis de Vente(銷售協議)

一般最常見的「前合約」是 Compromis(雙向銷售協議),雙向的合約對買賣兩方都有約束力。也就是說,買賣雙方都有「出售」跟「購買」的意願,只是暫候某些相關程序的完成(例如確認貸款或資金)。

Compromis 簽署之後,賣家確認要賣,買家確認要買。一方毀約都需要支付對方賠償金(協議中的 Clause Pénale會確認其中一方毀約時的賠償方式),通常是房價的 10% 金額。簽署時買家通常需要提出房價 5-10% 的金額作為保證金。

對買家來說,協議裡最重要的部分是「Clauses Suspensives(中止條款)」,標示在哪些情況下協議無法成立。若這些條件無法被滿足,則協議直接失效,買家無任何過失。最常見的 Clause suspensive 有以下幾種:

  1. 取得房貸:買家有60天的時間取得銀行確認房貸核准,若買家可以證明房貸被拒絕,則此協議便失效。
  2. 賣出前住宅:若買家還有舊房要賣,也不想重新申請房貸,則可以在協議中加入這項:舊房賣出了才能買新房。期限通常是六個月。
  3. 取得行政授權:例如營建許可證,通常是在土地買賣,或是物業變更(商店改住宅)時需要。若被政府拒絕營建許可,則協議也失效。
  4. 屋況診斷(Présentation de diagnostics)需合格:賣家需提供完成且合格的屋況診斷,通常是針對白蟻、石棉(或其他有毒建材)、電力及能源診斷 DPE (diagnostic de performance énergétique)
  5. 確認地役權(servitude):買家若發現房產有地役權的問題,可取消協議。簡單來說,例如:需要經過別人住家才能進入自己房產,或是別人需要經過自己土地才能回家。
  6. 某些工程:買家可以要求(但非必要)賣家完成某些工程後才購屋,例如拆如某些違建,或是重整電表之類。這部分由買賣雙方去協商。

簽署過程

協議簽署可以由買賣雙方單獨進行,或與房仲經理人一同簽署,最安全保險也最常見的情況是:到 Notaire公證人辦公室進行,因為公證人會一一確認所有法規的文件是否齊全跟合格。

簽署協議的時機,通常是買賣雙方已經達成基本的共識,程序是先要跟 Notaire 定約會,通常會需要幾週時間,這些時間也方便雙方準備所需的文件(屋況診斷或房貸初步申請)。

簽署協議時通常是由賣家提供自己的Notaire公證人,當然買家也可以要求自己信任的Notaire,兩位公職人員就是協力完成整個簽署過程。傑克櫻桃自己也遇過賣方由自己的房仲經理人代表,本人並未出席。

買賣協議的後悔期:法律規定是10天,也可依買賣雙方意願做變更。協議簽署後,買家會收到掛號寄送的證明文件,收到文件起算十天內,無需任何理由可以取消本協議。(不過實際操作來看,會有意願簽署 Compromis,通常是不會用到這十天的後悔期)


還有一點常常被忽略:「Loi CARREZ」,專業的房仲經理人會提醒買方確認。

買賣協議上需要明確標示房產所有的面積,高度低於180公分的部分不能計算進房產面積裡,在共同住宅(bien en copropriété)裡,這個標示是必須的。若買方後續發現住宅面積比標記的低於 5% 以上,則可以要求減價。

買屋賣屋,都建議尋找專業的房仲經理人(Agent Immobilier)喔!

完成 Compromis 簽署之後,一般情況就是買家開始確認房貸的簽發。通常的情況下在簽署 compromis前,買家已經先聯繫過不同的信貸機構,可能也取得某些機構的 Accord de principe 初步同意貸款的文件,不過本文件只作參考用本身無任何約束效力。

協議簽署後,便要正式向銀行申請貸款,一切順利時銀行會提出 Offre de prêt(貸款提議),買家收到提議隔天起有10天法律規定「必要」的考慮期,也就是收到提議隔天起算第11天才能接受 offre、簽署並寄回文件。Offre的效期通常是30天,買家簽署後,這個貸款放款合約有四個月效期,也就是在這四個月內,買家可以要求將銀行將資金匯給 Notaire。

從簽署「買賣協議(Compromis)」到簽署最終的「購屋合約(Acte authentique de Vente)」,通常需要三個月的時間。若買賣雙方有共識,這個時間也可以拉長。最終合約的簽署相對迅速,因為需要確認的部分已經在Compromis簽署時都確認過了。

簽署完成當下便可拿到新房的鑰匙,正式成為屋主。Notaire會先提供兩份物業證明 Attestation,一份有房價一份沒有房價,有這個文件就可以向相關單位證明自己是屋主。正式的 titre de propriété 後續才會簽收,以2022年法國南部這邊的情況,大約是 6-12 個月內可以拿到。


以上是簡短大致買賣房產程序的初步分享,整體過程有許多細節跟眉角無法在一篇文章內詳盡說明,唯一的建議就是,信任專業,並審慎選擇合格合法的房仲經理人,不僅可以維護自身權利,也可避免不必要的勞心勞力。

傑克櫻桃於2022年底完成法國正規房仲經理人(Bachelor Agent Immobilier)學程考試合格(正式執照等候簽發中),若有購屋買房的需求,現在就聯繫傑克櫻桃!

 

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